Что нужно знать о строительстве гостиниц на море

Бизнес – занятие, сопряженное с большими финансовыми рисками, а занятие гостиничным бизнесом сопряжено с очень большими рисками. В первую очередь это связано с высокой стоимостью так называемого «входного билета», потому что здесь нет возможности, к примеру, сначала построить одну комнату, потом другую. Огромное значение имеет здесь начальный капитал, от которого зависит, где и какой будет приобретен участок, когда начнется строительство. А ведь помимо собственно строительства с самого начала нужно собирать разрешительную документацию, позаботиться о подведении коммуникаций, начать искать персонал и обучать его, рекламировать будущую гостиницу и так далее.

Обычно после того, как человек поймет всю глубину стоящей перед ним задачи, нередко возникает страх совершить ошибку и потерять деньги, добытые с таким трудом. С другой стороны, на этом этапе возможна и типичная ошибка новичка. Человек думает: «Я все знаю, лучше меня никто это не сделает, здесь я смогу сэкономить». Если человек уже несколько лет в гостиничном бизнесе, он может положиться только на собственные силы, отстраивая очередной корпус гостиничного комплекса. Но для новичка будет полезно основательно изучить вопрос, а также заручиться поддержкой профессионалов, оплатив из услуги. Эти затраты помогут вам в кратчайшее время сэкономить больше денег.

Помощь профессионалов, к примеру, потребуется при проектировании гостиницы. Хороший проект гостиницы должен соответствовать некоторым требованиям:

• соответствовать месту, где он должен быть расположен;
• быть стильной, уютной, отвечать веяниям моды;
• быть удобной и недорогой в эксплуатации;
• быть технологической и недорогой при строительстве.

Как показывает практика, большинство решает эти вопросы при помощи Интернета. Обычно проект выбирают сердцем – насколько он красив, воплощает ли он мечты и ожидания. На самом деле чаще всего с конечным результатом это не имеет ничего общего. Это тоже нормально, потому что это тоже этап изучения вопроса.

Важным является этап выбора места для будущей гостиницы. Важно, чтобы единица площади приносила максимальную прибыль. Конечно, лучшим местом считается то, которое ближе к морю – так проще найти клиента, который заплатит за номер, благодаря чему быстрее окупятся затраты, и будет получена прибыль.

Помимо близости к морю важными критериями выбора места для будущей гостиницы являются изучение контингента соседей, выявление слабых и сильных сторон участка, грамотное проведение зонирования на дорогие и недорогие зоны. К примеру, более престижные номера имеют лучший вид на море, в уединенных секторах располагают люкс-номера, тогда как в проходной и шумной зоне, а также на задворках располагаются стандартные номера с формулами размещения 2, 2+1 и 2+2. Различные категории номеров позволят более гибко проводить заселение и успешно конкурировать с гостиницами, расположенными по соседству.

Не только удачное расположение привлекает клиентов. Гость должен вспоминать долгими зимними вечерами прекрасно проведенный летний отпуск и забронировать люкс в вашей гостинице в следующий сезон. Как этого можно добиться? Это достигается уютом в номерах, грамотным расположением комнат и санузла, удобной мебелью. Хозяин должен предусмотреть в номере все, чтобы гость чувствовал себя умиротворенно. Он должен думать, что в своей квартире расставил бы предметы интерьера примерно так же.

Номер должен соответствовать моде и не выйти из нее еще лет десять-двадцать. В самый аккуратный и красивый отель клиент может не зайти, если он выглядит не современно.

Конечно, важно поддерживать гостиницу в чистоте и порядке. Причем нужно стараться держать себя в рамках бюджета. Текущий ремонт здания, поддержание оптимальной температуры в нем в низкий сезон, поддержание порядка в высокий сезон – требуют затрат. Важно, чтобы помещение зимовало без дополнительного отопления, чтобы за это время постельное белье и принадлежности не приобрели довольно распространенный запах плесени. Важно сделать так, что зимой не было нужно проводить капитальный ремонт – стеновое покрытие должно быть максимально антивандальным, мебель и сантехническое оборудование должны быть ремонтируемыми и качественными.

Стоимость строительства гостиницы

Одно из основных значений при расчете окупаемости проекта имеет стоимость строительства. На этом этапе важно иметь ясное представление о том, кто ваш потенциальный клиент, какие категории номеров требуются, в какое время года планируется эксплуатация гостиницы, каковы ее максимальная емкость и количество номеров. Имеют значение каждый квадратный метр площади и высотные отметки, которые должны быть оправданы экономически. При проектировании необходимо учесть и будущие пожелания по «числу звезд», которые присваиваются при сертификации и имеют четкие критерии: по квадратным метрам, по высоте и так далее. В зависимости от времени года, в которое планируется эксплуатация гостиницы, и температурных интервалов станут понятны требования к теплопроводности стен, потолков, перекрытий, крыши. Важны также требования к сейсмоустойчивости, если, конечно, в регионе, где будет расположена гостиница, они имеются.

В качестве примера проекта, который окупился за два сезона, мы приведем проект 0097 гостиницы из сруба, спроектированной ПСК «Рубим дом» по заказу базы отдыха «Серфприют» на Азовском море.

В соответствии с заявкой требовалась гостиница на ограниченном участке в первой линии с видом на море, максимально высокой категории номеров, максимального количества номеров с возможностью проживания семьи 2+2 и минимальной стоимостью.

Отметим, что подобное техническое задание дает большинство заказчиков, и оно не лишено разумных оснований.

Было принято несколько компоновочных решений, которые позволили выполнить это задание.

• Двухэтажное расположение номеров: три на первом этаже, три – на втором. Шесть номеров уместились во внешние габариты здания и имеют общую площадь в 167 кв. м при максимальном заполнении в 24 человека.
• Площадь одного бокового номера сложна из площади непосредственно спальни (16,7 кв. м), санузла (3,3 кв. м) и индивидуальной террасы (25,7 кв. м). Общая площадь номера – 25,7 кв. м. Площади центральных номеров чуть больше из-за компоновки санузлов: терраса – 8,1 кв. м, спальня – 20,25 кв. м, санузел – 3,8 кв. м. Всего – 32 кв. м. Индивидуальная терраса в каждом номере позволяет отнести ее площади номера и использовать, например, для утренних или вечерних посиделок. Кроме того, здесь можно устроить великолепное спальное место под шум волн. При этом себестоимость террасы значительно ниже, чем себестоимость строительства закрытого бревенчатого контура, и требует лишь при необходимости обшивки москитной сеткой.
• В спальне имеется встроенная в сруб бревенчатая двуспальная кровать и два раскладных кресла, которые позволяют сделать номер четырехместным. Конечно, при разложенных креслах места в комнате остается лишь на проход от входной двери к санузлу. Зато каждый квадратный метр учитывается. Днем, когда кресла складываются, и в них прячется белье, места в номере достаточно.
• В качестве материала для стен использовалось оцилиндрованное бревно диаметром 200 мм. Отметим, что по характеристикам здесь достаточно бревна диаметром 160 мм – здесь имеет место небольшой перерасход, связанный с эстетическими характеристиками номера. Использование именно этого строительного материала дало ряд преимуществ, в частности:

1. Отсутствие необходимости в мощном фундаменте. Здесь он представляет собой фактически отлитые на песчаной поверхности железобетонные балки с сечением 300 на 300 мм только по цифровым осям.
2. Возможность начать строительство ранней весной еще при низких температурах. Готовность строения под ключ – уже к маю. Налицо всесезонность и скорость строительства.
3. Дерево является более долговечным по сравнению с металлоконструкциями материалом при строительстве в агрессивной среде, то есть, в нашем случае, на берегу моря.
4. Теплоизоляция сруба из оцилиндрованного бревна значительно выше, чем у каркасного или кирпичного дома при равных характеристиках. Кроме того, при перепадах влажности утеплитель в стенах каркасных домов проседает и открывает щели.
5. Бревенчатый дом смотрится стильно, легко декорируется светом и цветовыми оттенками. Даже через 100 лет он не будет смотреться устаревшим, главное, ухаживать за поверхностью стен раз в пять-семь лет.
6. Такой дом не требует отопления зимой, в нем не конденсируется влага, не появляются посторонние запахи и так далее.
7. Дом из оцилиндрованного бревна можно классифицировать как временное строение из-за отсутствия фундамента, а значит его можно строить в водоохранной зоне.

Экономика данной гостиницы:

• стоимость в комплектации «под ключ» (с отделкой, покраской, герметизацией, сантехническими и электрическими сетями класса «добротный стандарт») – 3 800 000 рублей. Это 22 750 рублей за кв. м или 158 333 рублей на одного человека затрат.
• комплектация номеров мебелью, постельными принадлежностями, техникой (телевизор, холодильник, сплит-система и так далее) (все класса «добротный стандарт») – 900 000 рублей.
• Итого – 4 700 000 рублей или 28 150 рублей за кв. м или 195 833 рублей на одного человека затрат.

Отметим, что используемый нами показатель себестоимости в затратах на одного человека является достаточно универсальным. Он позволяет сравнить номера различной ценовой категории, а также просчитать эффективность капиталовложений и их необходимое количество. Исходя из нашего опыта, себестоимость на одного человека ниже отметки в 200 тысяч рублей – у мини-гостиниц класса «эконом-стандарт», тогда как в нашем случае мы ведем речь уже о классе «люкс» и «полулюкс» - выгода очевидна.

На основании этого параметра можно высчитать примерные сроки окупаемости стоимости номеров. В среднем (с учетом производственных затрат) номер окупается за 4,5 месяца загруженной работы

Особенности бревенчатых гостиниц

Раз уж речь зашла именно о гостинице из оцилиндрованного бревна, нелишним будет сказать о целом ряде особенностей таких домов.

В первую очередь эти особенности связаны с тем, что строительство сруба ведется из еще влажной древесины, что позволяет снизить затраты на хранение бревен в коре и упрощает саму сборку. Когда бревно еще сырое, его сажают на нагеля друг на друга, и оно легче примет форму друг друга уже в стене.

Однако из-за изначальной влажности бревен имеет место так называемая усушка древесины, и, соответственно, усадка всей деревянной конструкции по вертикали, перпендикулярно годовым кольцам, на 6-8%. Однако стоит заметить, что при строительстве коммерческих объектов нет необходимости оставлять строение три-пять месяцев, пока оно дает усадку, так как это зачастую связано с финансовыми сложностями.

Поэтому строительство деревянных гостиниц ведется практически в непрерывном режиме с применением инженерных решений, направленных на беспрепятственную усадку стен, без причинения деформаций другим элементам.

В числе основных таких решение:

• Использование окосячки или обсады, которая устанавливается по периметру оконных и дверных проемов между бревенчатой стеной и коробкой. Это, как правило, клееный массив с шипом или пазом на боковых элементах под паз или шип на бревенчатой стене, не препятствующий усадке, и при этом жестко удерживающий оконный и дверной блок от горизонтальных перемещений, и гладко струганый клееный брус на верхних и нижних элементах толщиной не менее 400 мм во всю ширину бревенчатого проема. Над вершником при этом оставляется зазор в 100-150 мм.
• Колонны и прочие вертикальные элементы в срубе устанавливаются на специальные винты, которые по мере усадки строения необходимо подкручивать.
• Элементы кровли устанавливаются с учетом вертикальных перемещений конька относительно мауэрлатного бревна. Стропила устанавливаются на скользящие опоры, ендовый узел делается составной из плавающих ендовых опор, тепловые замки в бревенчатых фронтонах вырезаются с учетом линейных перемещений.
• Вертикальные элементы электропроводки, водопровода и канализации устанавливаются с учетом будущих усадок: скользящие крепления кабель-каналов вдвигающихся в распаячные коробки, трубы с демпферными петлями, канализационные трубы с демпферными кольцами и так далее.

Одной из основ комфортной жизни любого человека является благоприятная экологическая обстановка. Жители мегаполисов именно в поисках нее приезжают на берег моря. И в данном случае экологически чистые бревенчатые гостиницы и бунгало как нельзя лучше вписываются в природный ландшафт и создают у гостей ощущение уюта. Приятные воспоминания о проживании в таких домах заставляют гостей возвращаться сюда снова и снова.

Видео по теме: